【課程大綱】

第一部分 鳥瞰成本

1. 房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本構(gòu)成

1.1 一級費項的構(gòu)成：直接費（開發(fā)成本）、間接費

1.2 二級費項的構(gòu)成：土地費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、環(huán)境工程費、工程相關(guān)費、配套設(shè)施費、不可預(yù)見費

? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本費項劃分

2. 成本在財務(wù)指標(biāo)中的作用與影響

2.1. 利潤表

2.2. 凈利與毛利

2.3. 毛利與贈送率的關(guān)系

第二部分  成本管理的階段劃分

1. 可研階段成本管理（拿地階段）

1.1. 產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；

1.2. 項目規(guī)劃指標(biāo)；

1.3. 當(dāng)?shù)匦姓召M情況和壟斷行業(yè)情況；

1.4. 土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；

1.5. 預(yù)期利潤目標(biāo)

2. 概念設(shè)計階段成本控制(即項目產(chǎn)品定位階段的成本控制)；

2.1. 地塊中的多方案土方平衡測算

2.2. 總圖標(biāo)高、地下室布局、戶型設(shè)置、贈送面積、地庫形式、地庫層數(shù)及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對成本的影響；

2.3. 控制車位配比及地上地下車位比，用足規(guī)劃設(shè)計條件的地上車位配比；

2.4. 結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)

3. 方案設(shè)計階段成本控制(即項目啟動會階段的成本控制)；

3.1. 復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；

3.2. 與項目研發(fā)、銷售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項目建造標(biāo)準(zhǔn)；

3.3. 啟動版目標(biāo)成本與投委會版成本差異及原因分析；

3.4. 關(guān)鍵成本項及風(fēng)險項管控措施；

3.5. 對地上可售比、贈送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化。

4. 擴(kuò)初設(shè)計階段成本控制；

4.1. 外立面材質(zhì)和用量，線條的規(guī)格和用量；

4.2. 提供幾種基礎(chǔ)方案進(jìn)行成本測算選型。

5. 施工圖設(shè)計階段成本控制；

5.1. 鋼筋含量、混凝土含量；

5.2. 墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計限額；

5.3. 保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計限額。

? 案例：地庫成本優(yōu)化案例

? 案例：龍湖地產(chǎn)限額指標(biāo)

6. 工程實施階段成本控制

6.1. 招標(biāo)管理及成本控制

? 案例：如何避免工程清單計價模式下的不平衡報價

? 案例：集中采購帶來的成本降低

6.2. 主要分包二次深化設(shè)計階段成本控制；

6.3. 簽證、變更、洽商階段的成本控制。

7. 案例分享（90分鐘）

? 龍湖杭州香醍溪岸項目高層外立面裝飾成本優(yōu)化

? 龍湖成都悠山郡成本優(yōu)化案例分享

第三部分  如何編制目標(biāo)成本

1.費項構(gòu)成及分級

2.費項劃分原則

3.成本分?jǐn)傇瓌t

4.目標(biāo)成本編制的關(guān)鍵控制點

5.面積指標(biāo)口徑的統(tǒng)一

6.配置標(biāo)準(zhǔn)的選擇

7.目標(biāo)成本編制案例分享

8.項目啟動會——成本篇

? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本實例講解

第四部分  目標(biāo)成本的管理

1. 目標(biāo)成本管理責(zé)任界定

2. 目標(biāo)成本管理階段劃分

3. 目標(biāo)成本成果提交時間

4. 目標(biāo)成本調(diào)整依據(jù)

5. 公共配套目標(biāo)成本

6. 目標(biāo)成本管控級層級

7. 成本系統(tǒng)中預(yù)警措施

8. 動態(tài)成本管理

9. 目標(biāo)成本動態(tài)回顧時點

10. 成本指標(biāo)庫及項目后評估

? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的層級劃分及關(guān)鍵控制點

第五部分  標(biāo)桿企業(yè)成本對比分析

? 案例分享：中海PK龍湖成本分析案例